こちらのページでは農地転用（農地法第4条、第5条許可・届出）についてご案内しております。
農地法第4条はご自身の田や畑などにご自身の住宅を建てたり駐車場等にする場合に、農地法第5条は田や畑などを譲り受けて（または借りて）住宅を建てたり駐車場等にする場合に必要となる手続です。

農地転用とは、農地に住宅を建築したり資材置場や駐車場にするなどのように農地を農地以外のものに変えることを言います。
これらの行為は農地法で規制されており、自分の所有する農地でも勝手にこれらの行為をすることはできず、これらの行為を行いたい場合は許可または届出が必要です。

これまでご依頼頂いた案件は、
・所有する田にご家族の住宅（分家住宅）を建築したい。
・所有する田に共同住宅を建築したい。
・自社の駐車場が不足したため隣接する田を譲ってもらい駐車場を拡張したい。
・作業場が手狭になってきたので隣接する畑を譲ってもらい資材置場にしたい。
・同じ集落で生活する方のご家族の住宅を建築するため所有する田を提供したい。
・物置を設置したいのでお隣の小さな畑を譲り受けたい。
・田を譲り受けて共同住宅を建築したい。
・田を譲り受けて農作業場を建築したい。
などがありました。

転用計画がどの程度まで決定しているかによって準備期間が大きく変わります。建築を伴う場合は平面図や配置図等の図面類の添付が必要ですのでそちらが仕上がってから申請することになります。標準的な期間はご依頼を頂いてから許可が下りるまでおおむね３～4か月程度です。
農振除外や分筆登記なども併せて行う必要がある場合は農地転用の申請の前にこれらの手続を行いますのでその期間も考えておかないといけません。

以上のような流れで手続きが進んでいきます。
転用後の計画がどれだけしっかり練られているかがとても重要です。
擁壁の設置や雨水排水の経路、配置計画など検討しなければいけない項目はとても多いです。
とりあえず許可がもらえればいいや。では通りませんのでじっくり検討を行ってください。

農地を農地以外（宅地や駐車場など）に転用したい場合は許可等が必要です。
農地を守りたいという趣旨から、許可には立地基準と一般基準という大きく分けてふたつの基準が定められています。
自分の田んぼなんだから好きにしたっていいじゃないか！というわけにはいかないのです。

立地基準は転用しようとする農地の営農条件や周辺の市街地化の状況からみて農地を分類して、許可するかどうかを判断する基準です。
以下の表のような分類となっていて、許可の方針が決まっています。

農用地区域内の農地、甲種農地、第1種農地は農地転用の難易度が非常に高いです。
第2種農地は周辺の土地ではその計画を実行できない場合（例えば他の方がすでに契約してしまった場合や今後も耕作するから譲渡してもらえなかった場合など）に許可される可能性があります。
第3種農地は原則許可となっています。

なお農用地区域内の農地を転用しようとするときは農地転用の申請に先立って農振除外（農用地区域からの除外願）の申し出をしないといけません。

一般基準は先ほどの立地基準とは違い投機目的で農地を取得したり遊休化したり、転用することによって営農条件に支障が出ることを防ぐために農地転用全般に設定されている基準です。
以下に該当する場合は不許可となってしまいます。

1．転用の確実性が認められない。
計画を実行するだけの資金力や信用がない、転用の妨げとなる権利を有する人の同意をもらっていない（例えば借りて耕作している人がいる場合）、許可を受けた後遅滞なく計画を実行する見込みがない場合など

2．周辺の農地の営農条件に支障を及ぼすおそれがある。
土砂の流出や崩壊するおそれがある場合、日照や通風に影響をおよぼすおそれがある場合など

3．一時転用の場合に利用後速やかに農地に復元する確実性が認められない。
臨時駐車場や砂利の採取を行った後、元の農地に戻されない場合など

• Q.農地転用申請はどれぐらいの期間がかかりますか？
  A.申請までの準備期間も考慮すると許可申請だと3～4か月程度、届出は1か月～2か月程度です。
  計画を立てる際は余裕も持って設定されることをおすすめします。
• Q.締切はいつですか？
  A.申請する手続と申請する市町村によって違っています。申請する際はあらかじめ申請先に確認しておきましょう。
• Q.田んぼの一部分だけ宅地にしたいんですけど可能ですか？
  A.問題ありませんが、農地転用の申請を行う前には分筆登記を完了して土地を切り離しておく必要があります。
  分筆登記には2～3か月かかりますのでその期間を考慮して計画を立てる必要があります。
• Q.銀行の融資がまだ決まっていません。それでも申請できますか？
  A.農地転用の許可申請書に資金証明書を添付しないといけません。融資を受けられる場合は金融機関に書類を発行してもらう必要がありますので金融機関にご相談ください。自己資金のみで申請される場合は残高証明書などが必要です。
• Q.農地転用は申請すれば必ず許可されるんですか？
  A.申請したからといって必ず許可されるものではありません。許可を得るための基準に適合していることはもちろんのこと、その土地を転用しなければならないだけのしっかりした理由が必要です。
  土地の値段が安いから。や持ち主の方が買ってほしいと言っているから。といった理由だけでは認められません。
• Q.近所の方の田んぼは許可されたのに自分の田んぼは許可されないっていうことがあるんですか？
  A.はい。農地は甲種農地、第1種、第2種、第3種農地という区分があります。
  すぐそばの農地でも道路一本挟んだだけで区分が変わることがありますので、ご近所の方とお持ちの田んぼの区分が違っているということがあるのかもしれません。
  これ以外にも様々な要因が考えられますが、この区分の違いは重要です。
• Q.地元の役員の方のハンコがいるんですか？
  A.申請には地元の役員の方（例えば総代さん、区長さん、生産組合長さんなど）のハンコが必要です。
  またお隣で耕作されている方がいらっしゃる場合はその方のハンコも必要です。
  
  申請するときはあらかじめそのことを伝えて協力をお願いしておきましょう。
• Q.諸費用にはどういうものがありますか？
  A.土地の全部事項証明書や公図などの添付書類の取得費（1枚数百円程度）のほか、管轄する土地改良区へ支払う決済金（100～200円／㎡前後が多いです。）と意見書交付手数料（土地改良区によりけり）が必要です。
• Q.自分の農地なんだから勝手に造成してもいいんじゃないですか？
  A.お気持ちはよくわかりますが、農地を転用するときは許可や届出が必要です。
  もしこれらの手続を行わないで転用してしまうと中止や原状回復（元の状態に戻す）の指導や命令が出てしまうかもしれません。
  勝手に造成するのはやめましょう。
• Q.結論が出るまで待っていられないので工事を始めたいです。
  A.これもお気持ちはよくわかりますが、手続きが終わる前は工事はしないでください。
  もしもそれを待たずに始めてしまうと上記の質問と同じく中止や原状回復の指導や命令が出てしまうかもしれませんし、申請中の手続にも悪影響が出てしまいます。
  絶対にやめましょう。
• Q.許可が下りたら工事を始められるんですよね？
  A.はい。許可が下りれば工事を開始することができます。
  ただし、農地転用の他に開発許可申請や埋蔵文化財包蔵地内の農地で試掘調査が必要な場合はこれらがすべて完了しないと工事を始めることができません。

農地転用の手続は「どの地域に属しているか」によっても「許可」と「届出」という2つの手続に分かれています。
ここでは取得する理由や地域による違いを確認しておきましょう。

このあと解説しますが、農地法第4条は農地を農地以外にする場合、第5条は農地等を農地等以外にする場合について書かれていますが、このような行為を行う際は原則都道府県知事や指定市町村長の許可が必要です。

ですが、市街化区域内の農地は許可ではなく農業委員会への届出が必要です。
こちらは許可とは異なり受付締切が月2回だったり随時受付だったりしますので、準備ができ次第すぐ提出できることが多いです。

また、届出を行ってから受理通知書（農地転用の届出を受理しましたよ。という書類）が発行されるまで約2週間ほどと許可より早くなっていますのでスムーズに進みます。

ですが届出書を提出するまでの、資料調査から地元の方々への説明、土地改良区での手続という流れ自体は許可のときとそれほど変わりませんので決して簡単になったというわけではありません。

農地法の手続は農地等を「誰が」「今後どのように使うか」によって手続の種類が異なります。
そのため最初にどの手続を行う必要があるのかを確認しておく必要があります。
ここでは「第4条」「第5条」の違いを確認しておきましょう。

農地法第4条は自身が所有する農地を農地以外にすることを規制しています。
例えば、ご自身が所有する農地にご自身の住宅を建築したり資材置場や駐車場にするような場合です。

農地法第5条は農地等を農地等以外にするのと合わせて売ったり貸したりすることを規制しています。例えば農地等を譲り受けて住宅を建築する場合や資材置場、駐車場にするような場合です。

市役所などで農地転用の申請の前に農振除外の手続が必要と言われたとご相談いただくことがあります。
農用地区域という区域の中にある農地は農地転用の申請の前にこの区域から除外しないといけません。この区域から除外する手続のことを農振除外といいます。
当事務所では農振除外もまとめてお引き受けしております。
以下のページに農振除外についてまとめてありますのでご参照ください。

以下のような方はこちらをご覧ください。

農地転用等の申請や届出を行い手続が完了すると「許可書」や「受理通知書」という書類が発行されます。この書類はこの後の手続となる所有権移転登記や土地の地目変更登記に使用するとても大事な書類ですが、紛失してしまっても再発行してもらうことができません。
ですが、万が一紛失してしまった場合は申請することで「許可済・受理済証明書」の交付を受けることができます。

※この他に必要書類（公図や土地の全部事項証明書等）の取得費用、土地改良区への決済金・事務手数料等の実費が必要です。