こんにちは、ブログをご覧いただきましてありがとうございます。

市街化調整区域にある建物を貸したい、あるいは借りたいというご相談をよくいただきます。
市街化調整区域は建物は原則建てられません。ではすでに建っているものを貸したり借りたりするのはどうなんでしょう？
今回は「市街化調整区域の建物は賃貸できるのか、できないのか」を見ていきましょう。

簡単に言うと、市街化調整区域は乱開発防止や自然保護などの目的のために建物の建築などを制限している区域です。
「市街化調整」というよりは「市街化抑制」という言い方のほうがしっくりくるようなイメージです。
こういう区域なので区域の中には原則建物は建てることができません。

すでに建っている建物を貸したり借りたいしたいときはどうでしょう？

この場合も新築するときと同じく制限されてしまいます。
すでに建っている建物を賃貸するときは「用途変更」という手続を行って許可を得ないといけません。

すでに建っている建物はこういう用途の建物を建てたいから許可してください。という許可を取っています。たとえば「住宅を建てたいから許可してください。」という具合です。
ですので許可を受けた用途以外の使い方をすることはできません。

どうしてもその建物を違う用途で使いたいのなら、その用途をこれから使おうとする用途に変更しないといけないわけです。
住宅だった建物を何かの店舗として使いたいようなときがわかりやすいでしょうか。

もしもこの手続きを行わないと「住宅を建てたいって言うから許可したのにどうして店舗になってるの？」という話になってしまいます。

この「用途変更」はかなり大変な手続で、市町村と何度も打ち合わせを重ねることになるでしょうし提出する書類もそれなりの量を用意しないといけません。

ちなみに許可が必要なのに許可を受けないで建てた建物（違法建築）は用途変更が許可されませんので当然賃貸することはできません。

用途変更する以外の可能性としては、居住用の建物（住宅）を市街化調整区域に指定される前から所有している場合で、指定された後そのまま同じ用途で貸し借りしようとする場合は賃貸できる可能性はあります。

とは言うものの、自治体によって判断が異なりますので必ず確認しましょう。

たとえば「農家の息子さんがご実家の近くに住宅を建てた」というのが分家住宅です。

この住宅は農家の息子さんのために特別に許可されて建てた建物です。
あなただから許可しますよ。というイメージです。
ですので「あなた」以外の方が使用するために売買したり賃貸することはできません。

「「あなた」のために許可したのであって別の人が使うために許可したわけじゃありませんよ。」という話です。

「近所の家で人に貸してるところがあるんだけど。あっちがよくてもこっちはダメなの？」というのはよくある話です。

あちらの事情はわかりませんが、きちんと用途変更したとか調整区域に指定される前から所有していたという話なのかもしれません。
あるいは用途変更の手続などを知らないまま賃貸している可能性もあります。

それならこっちも知らなかったということにして黙って賃貸してしまおう！という考えが浮かんでくるかもしれません。
ですが黙って賃貸していたとして何らかの事情で違法に賃貸していたことが発覚した場合、当事者間で間違いなくトラブルになるでしょう。

黙って貸し借りするのはやめましょう。

このように市街化調整区域の建物を賃貸できる場合はとても限られた場合だけになっています。
原則は賃貸できないと思っておいたほうがいいです。

用途変更できる見込みがないから黙って貸し借りしてしまおう。というのは絶対に避けましょう。トラブルになってしまうと大変です。

まったく賃貸できないというわけでもないので、後々トラブルにならないように専門家に相談してきちんと手続をするようにしましょう。