今回のお話は「建築確認と登記の関係」についてです。

市街化調整区域の農地転用のご相談をいただくなかで、計画が白紙になってしまうパターンでよくあるのがこのお話です。

工場の敷地を広げたい。
本家が狭くなったから分家住宅を建てたい。

このとき、田んぼや畑を埋め立てて資材置場にしたり住宅を建てたいときは農地転用の申請が必要になってきます。
その場合はこれから申請しようとする農地転用の審査の中で、今持っている敷地が適法なものなのかどうか？も審査されます。

この「今持っている敷地が適法なものなのか？」について、よくある誤解を見ていきたいと思います。

先ほどのとおり「今持っている敷地が適法なものなのか？」ということを審査されるわけですが、建物が原因で計画が白紙になってしまうケースがとても多いです。

建物を建てる際には基本的には「建築確認申請」という手続を行って、それが終わってからようやく建物を建てられるようになります。

面積が小さい建物などを除いてはこの手続を行うので、手続がきちんと行われていればその履歴が市役所などで確認ができます。

昔の建物だとその履歴が出てこないこともありますが、これまで何度も履歴を確認したことがあります。

もしもこの履歴が出てこないときは保管されていないのか、そもそも申請せずに勝手に建ててしまったものなのかを調べないといけません。

そして、調査しても何も判明しなかったときは敷地を広げたり分家住宅を建てたりすることは難しくなってしまいます。

「今持っている敷地が法律に則って手続されていないのに新しい土地を取得したり建物を建てることは認められませんよ。」ということです。

履歴が出てこなかったときはご自身が持っている書類などから調査をしていくことになります。

このとき登記も調べますが、きちんと登記されていることもよくあることです。
「きちんと手続を行ったから登記してあるんじゃないのか？」
とご質問されることもありますが、実はそうではありません。

登記する際は当然その建物が登記できる状態なのかを細かく調べていきますが、それはきちんと登記できる建物なのか？ということであって、そもそも適法な手続を行って建てた建物なのかどうかというものとは別です。

登記されていると、それ以前の建築確認申請などの手続が適法にされているからこそ登記されているんじゃないの？と思ってしまいますが、残念ながら必ずしもそういうわけではありません。

たしかにお手持ちの資料を見せていただくと登記はきちんとされていますが、登記と建築確認申請などの手続がきちんと行われたかどうかは別です。
専門家の方にお願いしてきちんと登記してもらってあるから問題ないでしょ？とはならないんです。

実際、きちんと登記はされていますがどれだけ調べても建築確認申請などの手続の履歴が確認できなくて「きちんと手続されていませんね。」と判断されてしまって計画が白紙になってしまったことが多々あります。

不動産業者の方や建築業者の方が間に入ってくれて売買したり建築したりするときはその方々がきちんと調査してくれるでしょうし履歴を確認してくれるでしょう。

ですが、そういった方を通さずに個人どおしで売買したり個人の大工さんが建物を建てるときは建築確認申請などの手続が漏れてしまうことが多いようです。

登記しないといけないということは認識されているようですので登記が漏れるということはあまり見かけません。
ですが、登記はしてあるけどそれ以外の手続がされていないということは多いです。

登記だけで安心してはいけません。
それ以外の手続もきちんとされているかどうかも市役所の建築指導課などで確認するようにしましょう。

いかがでしたか？
今回は「登記と建築確認申請は別」というお話でした。


登記してあるから建物が適法に建てられたというわけではありませんでした。

登記するときの調査の内容と建物が適法な手続を行って建てられたかどうかは別のお話で、「登記してある＝適法に建てられた建物」ではありません。

不動産業者や建築業者の方が間に入らない売買や建築の場合は漏れてしまう可能性があります。
登記だけで安心するのではなくて、その他の手続も適法に行われているのかどうかも必ず建築指導課などで確認するようにしましょう。

そうしないと購入したはいいけど違法建築だった。
敷地を広げたいのに建物が違法だったから許可してもらえない。
本家で手続漏れがみつかったから分家住宅が建てられない。

ということが起きてしまいます。