土地を買うときに不動産業者さんから「この土地は道路が狭いのでセットバックが必要ですよ。」って言われた。
相続手続を進めているときに「そういえば昔土地の一部を道路に出した。」って聞いたことがある。
セットバック？道路の何かなんだろうけど、いったい何のことなんだろう？

今回はこの「セットバック」について書いてみようと思います。

家を建てるときは法律でいろいろ厳しく決められています。
その中の「接道（接道）」という言葉を聞いたことはありませんか？

その名のとおり「道路に接する」ということなのですが、建物を建てるときは建築基準法という法律が定めている道路に接していないといけませんよ。という意味です。

その道路は「おもに幅が4ｍ以上の道路」となっています。
（地域によっては6ｍ以上というところもあります。）
その道路に間口が2ｍ以上接していないと建物は建てられませんよ。という決め方になっています。

これは消防車や救急車といった緊急車両が通れるようにしておかないといざという時に救助に向かえないから。というのが理由です。

セットバックは「幅が4ｍ以上ない道路」に接している土地に建物を建てたいときのお話です。

もしこれから建物を建てようとする土地の前の道路の幅が4ｍなかったらどうなるんでしょうか？
仕方がないから諦めるしかないんでしょうか？

そんなことはありません。
こういうときに出てくるのが「セットバック」です。

下の図を見てみましょう。
前の道路の幅は2ｍしかないのでこのままだと建物は建てられません。
そこで道路の両方の土地の一部を道路として提供することで決められた幅を確保することになりました。
この「自分の土地の一部を道路の敷地として提供すること」がセットバックです。

下の図の場合は道路の幅が2ｍしかなかったのでそのままでは建てられません。
そこで両方の土地から1ｍずつ道路の敷地として提供することで4ｍの幅を確保することができたので建物を建てることができました。

このケースだと道路の中心線から2ｍまでを道路とすればいいのでそれぞれ1ｍ下がることとなりました。

先ほどのケースは反対側も住宅予定地だったので両方の土地がセットバックして道路の幅を確保することができました。
じゃあ反対側が川や崖だったらどうなるんでしょう？

この場合は川や崖はセットバックできないので自分の敷地だけでセットバックして道路の幅を確保することになります。

下の図を見てみましょう。
先ほどと同じく道路の幅が2ｍしかないのでこのままでは建てられません。
今回もセットバックが必要なようです。
しかし反対側は川になっているのでセットバックできません。

そこで今回は自分の敷地を2ｍセットバックさせることで道路の幅を確保することができました。

ちなみに道路の幅は反対側の川の端から測ります。

ここまでセットバックについて書いてきましたが、建物を建築する際は建築業者さんが確認してくれるのでお任せしておけばいいと思います。

ここで気になるのはセットバックした部分はどういう扱いになるのか？ということです。
道路に提供したとはいえ自分の土地の一部であることには変わりません。

ですがこの部分は道路として扱われますので建物を建てたり塀や門を設置することはできません。駐車場にして普段車を置いておくこともできません。
もしこれらができてしまうとセットバックさせた意味がなくなってしまいますよね。

じゃあ建物を建てる敷地の面積としてはどうなるんでしょうか？
元々はそれなりの広さだったのにセットバックした部分だけ敷地が狭くなってしまいます。

この場合はセットバックした部分は建物を建てるときの建ぺい率や容積率を計算するときの敷地面積には入りません。
ですのでセットバック前の面積で計算していたとすると実際に建てられる建物が小さくなってしまうかもしれません。

じゃあ税金はどうなるんでしょう？
毎年土地と建物に固定資産税がかかっていますが、自由に使えないのに税金は取られるんでしょうか？

こちらは申告することで非課税になる可能性がありますので市町村などの窓口で相談するようにしましょう。

どうせ使えないんだったら持っていてもめんどくさいだけだし、引き取ってもらいたい。
そんな気持ちになるかもしれません。

一つの方法として土地を宅地とセットバックした部分で分筆してセットバックした部分だけ市町村などの管理者へ寄付する方法が考えられます。

この場合、「分筆したから引き取って」と言っても必ず引き取ってもらえるかどうかはわかりません。
まずは市町村などに相談して引き取ってもらえる見込みがあるのかどうかを確認しましょう。
もし引き取ってもらえるのであれば分筆などの手続を進めればよいでしょう。

分筆するための測量費用など金銭的な負担がある話ですので、このあたりも引き取り先としっかり話し合いましょう。

もし引き取ってもらえなかったときは同じく分筆だけしてセットバックした部分の地目を「公衆用道路」に変える方法もあります。
この場合も固定資産税がかからないようになりますが、次の項目に書く問題が付いて回りますので注意が必要です。

市町村などに引き取ってもらえれば特に気にすることはありません。

ですがひきとってもらえなくて分筆して地目を「公衆用道路」に変えただけにすると問題が起きます。

相続手続で地目を変えた土地が相続財産から漏れてしまうかもしれません。
相続財産を調べるときは固定資産税の評価証明書などを取り寄せます。
ここには亡くなられた方の土地や建物が載っていますが課税されていないものは載っていません。

セットバックした部分は道路扱いで課税されないので書類上には出てきません。
なので亡くなられた方の名義の土地なのに誰も気付かずそのまま漏れてしまうことが起こります。
実際に数代前の方の名義のままになっていて、数十年経って初めてここが自分の土地だったと知る方もいらっしゃいます。
この場合、相続登記をして名義を変えないといけません。
相続登記の負担はこの土地を持ち続ける限り付いて回ります。

いかがでしょうか？
セットバックって何？というお話からセットバックした土地がどう扱われるか？や相続手続に影響することまで書いてきました。

セットバック自体は嫌だと言って拒否できるものではありません。
ですがその後その部分を引き取ってもらうか自身で持ち続けていくのかの方針はご自身で判断できます。（必ず引き取ってもらえるわけではないですが・・・）

遠方の土地にセットバックした部分があって名義が残ったままになっていたという方のご相談をお受けしたことがありますが、まったく縁のない場所だったので探すのも一苦労だったそうです。

次の代の方が困らないようにセットバックした部分をどうするのか？をきちんと考えておきましょうね。